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Bienvenido a mi canal de información para propietarios. Este primer capítulo de Info Rent quiero dedicarlo para hablar de la ley de alquileres de vivienda. Concretamente me centraré en lo que atañe a la vivienda vacacional. A principios de 2024, salió la modificación del Decreto Ley que regula la vivienda turística en Andalucía. Esta nueva ley de alquileres trae importantísimos cambios en materia de arrendamiento vacacional de los que te conviene estar al tanto.
Es importante saber que la vivienda turística está regulada por las Comunidades Autónomas. En el caso de Andalucía, donde yo trabajo, evidentemente lo gestiona la Junta de Andalucía. Por ello, entró en vigor el decreto del 2 de febrero del 2016, en el que se especifica cómo se deben gestionar este tipo de viviendas.
Pues bien, el 29 de enero de este 2024, el Consejo de Gobierno ha aprobado el decreto por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico. Yo me he descargado BOJA (Boletín oficial de la junta de Andalucía), me lo he leído al completo y a continuación, te resumo los 3 cambios más significativos que contempla esta nueva norma.
Cambios más importantes en la ley de arrendamientos urbanos en Andalucía
El primero de esos cambios nos dice que serán los Ayuntamientos quienes podrán establecer límites en la concesión de licencia turística, o directamente si lo ve preciso, prohibir la actividad en la localidad.
El segundo, hace referencia a los propietarios con más de dos pisos de uso turístico en una misma provincia. Es un cambio importante porque la nueva ley de alquileres les indica que deberán gestionar sus viviendas como empresa turística y no como persona física.
Y el tercer punto y no menos importante: se reforzará la plantilla de inspectores para que aseguren el cumplimiento de la nueva norma.
¿Llevarán a cabo los ayuntamientos estas modificaciones de la ley de alquileres?
Viendo estas modificaciones tendríamos que preguntarnos si los ayuntamientos podrían tener algún motivo de peso para poner en práctica algunas de estas nuevas medidas.
Esto es un problema que hemos visto que sufrían principalmente las grandes ciudades como Madrid, Sevilla o Barcelona. No obstante, estamos comprobando que las localidades costeras están teniendo el mismo problema.
Te explico cómo lo he ido notando yo en Rota, pero es totalmente extrapolable a otras ciudades de costa similares:
En el año 2016 me encontraba gestionando una media de 20/30 viviendas mensuales en régimen de alquiler para todo el año. Según pasaban los años, el número fue bajando progresivamente hasta tal punto que llega el 2023 y, por la falta de inmuebles para alquilar, tengo que tomar la decisión de no gestionar más alquileres y dedicarme únicamente a la venta de propiedades, que es lo que estoy haciendo actualmente en Cervantes Asesor Inmobiliario.
Llega el 2024 y te puedo asegurar que entre llamadas y clientes que se personan en mi oficina solicitándome viviendas de alquiler, me quedo corto si cuento más de 20 demandantes diarios. Por el otro lado, no hay ni un piso de alquiler para todo el año en Rota y, si hay uno disponible, es con estas condiciones que te pongo como ejemplo:
Un apartamento de una habitación en Rota. La media que se está pidiendo de renta mensual es entre 500€ y 600€. Si buscamos como inquilino a un militar español raso que cobra 1.100€ y tiene que pagar 600€ de alquiler + luz + agua + internet + basura, nos encontramos que este inquilino tiene unos gastos mensuales en concepto de vivienda de unos 800€ aproximados, por lo que le queda 300€ para pasar todo el mes y suponiendo que tenga la suerte de encontrar una vivienda de alquiler como esta.
Además, hay que tener en cuenta que en junio el inquilino tiene que dejar el piso para que el propietario la disfrute o porque lo alquila para temporada vacacional. En definitiva, encontrar una vivienda de alquiler para todo el año en Rota o en ciudades de las mismas características hoy en día te puedo asegurar que es imposible.
Si analizamos que del parque de viviendas disponibles en Rota, el 80% se destinan a vivienda turística y el 20% restante a alquiler anual, deducimos que evidentemente sí existe un problema en la localidad y te puedo asegurar que lo está sufriendo al mismo nivel que las grandes ciudades.
Pues para esto ha sido aprobado este nuevo decreto en materia de alquiler turístico en la ley sobre el alquiler de viviendas, para que los ayuntamientos sean los que analicen la situación actual y tomen las medidas que ellos crean convenientes para que el mercado de alquiler se equilibre.
¿Qué más implica para los propietarios los cambios en la ley de arrendamiento urbano?
Otro punto que bajo mi parecer se quiere conseguir con esta modificación de la ley de alquiler es controlar que las viviendas que obtengan la licencia de alquiler turístico tributen sus impuestos frente a Hacienda y, por consiguiente, poder perseguir mediante el refuerzo que tienen previsto de inspectores a las que no la tengan y estén actuando fuera del marco legal.
Como te decía anteriormente, este nuevo decreto está aprobado, pero todavía no sabemos si los ayuntamientos se acogerán a esta nueva norma. Por esta razón te aconsejo que sigas mi canal de información INFO RENT, porque estaré pendiente de todos los cambios y nuevos acontecimientos que influyan directamente en la gestión de tu vivienda de alquiler y así podré contártelo de inmediato.
Te adelanto que el siguiente vídeo te llegará en 15 días y profundizaré en un tema que, a pesar de ser muy común, existe mucha confusión entre los propietarios:
¿Quieres FINALIZAR ANTES DE TIEMPO el contrato de arrendamiento que firmaste con tu inquilino porque te hace falta la vivienda para ti? Pero ¿lo puedes hacer? ¿tienes que avisar de alguna forma? ¿estás sujeto a indemnización? No te lo pierdas.
